Quelles seraient vos astuces pour transformer un bien immobilier acheté en une source de revenus locatifs efficace ?

Seaglass :

L'emplacement, c'est la clé. Misez sur un coin prisé, même si ça demande plus d'investissement au départ.

PosteFrontiere :

Seaglass a raison, l'emplacement c'est primordial, mais faut pas non plus se leurrer. Un bon emplacement sans un bien qui tient la route, ça fait pas tout. 😉 Moi, je pense qu'il faut d'abord se poser les bonnes questions : est-ce que tu vises une location vide ou meublée ? Ça change pas mal la donne, surtout niveau fiscalité. Une location meublée, c'est souvent plus de boulot, mais ça peut être plus rentable à la fin, avec le régime LMNP par exemple. Faut bien étudier les exonérations possibles. 🧐 Après, faut pas négliger l'étude de marché. Regarde les annonces dans ton coin, vois ce qui se loue bien et à quel prix. Si tu vois que les studios avec balcon partent comme des petits pains, ça peut être une piste. Fais gaffe aux contraintes de la location saisonnière aussi, c'est pas toujours aussi simple qu'on le croit. Surtout si tu es dans une zone tendue. 🏘️ Et puis, faut penser au cashflow ! C'est bien d'avoir un bien, mais faut qu'il rapporte. Calcule bien ta rentabilité, en tenant compte de tous les frais (taxes, assurance, charges de copro...). Si tu dois emprunter, vérifie bien ta capacité d'emprunt en fonction des loyers que tu peux espérer. Enfin, faut pas oublier les démarches administratives et légales. C'est pas le truc le plus fun, mais c'est indispensable pour être tranquille. Surtout si tu veux éviter les ennuis avec les impôts ou les locataires. 🏛️ Ah, et un truc que j'ai appris avec l'expérience : si tu penses revendre un jour, renseigne-toi sur les conditions d'exonération de la plus-value. Ça peut faire une sacrée différence ! 💰

Garcia :

PosteFrontiere a raison, bien étudier le régime fiscal c'est primordial. Un truc tout bête, mais qui peut faire la différence, c'est l'isolation. Si tu améliores la performance énergétique, tu peux potentiellement augmenter le loyer tout en attirant des locataires sensibles à leur facture d'énergie. Sans compter les aides possibles pour les travaux de rénovation énergétique. Penses-y !

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Garcia soulève un point intéressant avec l'isolation. Mais du coup Hermione37, c'est quoi l'état actuel de ton appart ? Y'a des travaux à prévoir, ou c'est plutôt du cosmétique ? Ça peut orienter les conseils, non ?

Hermione37 :

Hello Hello ! C'est vrai que j'ai pas donné beaucoup de détails... Alors, pour répondre, l'appart est habitable de suite, pas de soucis majeurs. Mais bon, disons qu'il a un look un peu... "vintage" 😅. Donc oui, je pensais surtout à du cosmétique pour le remettre au goût du jour et le rendre plus attrayant. Genre refaire la peinture, changer les luminaires, peut-être revoir un peu l'agencement de la cuisine... Des trucs dans ce genre là quoi ! L'isolation, c'est une bonne idée, mais j'avoue que je pensais pas y toucher tout de suite. Mais je vais me renseigner sur les aides, on ne sait jamais ! 🤔

Anemoia :

Puisqu'on parle de cosmétique et de remettre au goût du jour, j'ai vu cette vidéo qui résume bien les erreurs à éviter quand on fait de la déco pour louer. Ça peut t'éviter quelques faux pas et te donner des idées !

Les 10 astuces pour investir dans l'immobilier 🏡[/video]

Zantop :

L'Anemoia et ses vidéos... Bon, ça peut donner des idées, c'est sûr. Mais faut pas oublier le côté pratique, surtout si Hermione37 vise une location longue durée. Perso, je me méfie des trucs trop tendance. Ça se démode vite, et faut refaire à chaque fois. Autant miser sur des valeurs sûres, des trucs neutres qui plaisent au plus grand nombre. Et puis, faut penser à la durabilité. Un locataire, c'est pas toujours délicat. Donc, faut des matériaux résistants, faciles à nettoyer, qui tiennent le choc. Inutile de mettre du parquet en chêne massif si c'est pour le voir rayé au bout de six mois. Un bon stratifié imitation parquet, ça fait illusion et c'est moins fragile. Pour la cuisine, pareil. Des meubles simples, fonctionnels, avec des rangements pratiques. Pas la peine d'investir dans une cuisine hyper design si c'est pour que le locataire la massacre en deux temps trois mouvements. Et l'électroménager, faut pas prendre le bas de gamme, mais pas le truc hors de prix non plus. Un bon milieu de gamme, c'est un bon compromis. En fait, faut trouver le juste milieu entre l'attractivité et la rentabilité. Hermione37 parle de rafraîchir la peinture, c'est une bonne idée. Mais faut choisir une peinture lessivable, qui résiste aux taches et aux coups. Et pour les luminaires, idem, faut des trucs qui éclairent bien, mais qui ne consomment pas trop. Les LED, c'est un bon investissement à long terme. Si on parle de cashflow, chaque dépense doit être justifiée. D'après une étude de l'INSEE, les propriétaires qui investissent dans des matériaux durables et faciles à entretenir réduisent leurs coûts de maintenance de près de 15% sur le long terme. C'est pas négligeable. Et si on ajoute à ça les économies d'énergie grâce à l'isolation et aux équipements performants, on peut augmenter la rentabilité du bien de 5 à 10%. Faut faire ses calculs, mais ça vaut le coup de se pencher sur la question. Après, faut pas oublier le côté légal. Si Hermione37 fait des travaux, même mineurs, faut s'assurer que tout est conforme aux normes en vigueur. Un simple oubli peut coûter cher en cas de contrôle. Et si elle envisage de louer en meublé, faut bien vérifier que le logement répond aux critères de décence fixés par la loi. Sinon, c'est la porte ouverte aux litiges avec les locataires. Bref, faut être rigoureux et ne rien laisser au hasard.

Ibn Battuta26 :

Zantop a mis le doigt sur un truc important : le côté pratique. C'est bien de vouloir faire joli, mais faut que ça tienne la route, surtout avec des locataires. Les peintures lessivables, c'est un super conseil, ça évite les galères. Et l'idée des LED, c'est top pour faire baisser les charges. J'en ai installé chez moi, et franchement, la différence sur la facture, ça se voit ! Bien vu pour l'étude de l'INSEE, ça remet les pendules à l'heure sur l'investissement à long terme. L'attractivité c'est bien, le cashflow c'est mieux !

Hermione37 :

Quand Ibn Battuta26 dit que l'attractivité c'est bien, mais que le cashflow c'est mieux, je plussoie à 100% ! C'est facile de se laisser emporter par la déco et les jolis meubles, mais faut pas oublier que le but, c'est que ça rapporte ! Et une facture d'électricité trop élevée, c'est tout de suite moins sexy pour les locataires... ni pour le propriétaire d'ailleurs ! 😉

Ibn Battuta26 :

Merci pour ces conseils, c'est top de pouvoir avoir des retours concrets ! 👍 Je vais creuser la question des LED et de la peinture lessivable, ça me parait un bon compromis. Encore merci ! 😊

PosteFrontiere :

Pour compléter ce qui a été dit, et pour avoir l'esprit tranquille, je conseille de faire un état des lieux d'entrée hyper précis, avec photos à l'appui. Ça évite pas mal de discussions au moment du départ du locataire. Et quitte à investir un peu, autant prendre un modèle numérique sur tablette, c'est plus pro et ça fait bonne impression.

Zantop :

PosteFrontiere a raison, l'état des lieux c'est super important. J'ai eu un souci une fois avec un locataire qui prétendait que le mur était déjà abîmé à son arrivée... Sans photos, difficile de prouver le contraire. D'ailleurs, en parlant de ça, j'ai testé une application pour faire des états des lieux sur tablette, c'était plutôt pas mal. Je ne sais plus laquelle par contre. Je me demande si c'était pas Checktrust... bref, c'est hors de prix. Sinon, pour en revenir au sujet principal, les photos c'est top, ça fait pro et ça rassure tout le monde !

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Hey, pour l'histoire de l'application d'état des lieux, j'en connais une gratos et plutôt bien foutue, c'est Homepad. Ca fait le job et au moins tu te ruines pas. Après, c'est sûr que c'est pas aussi "pro" qu'un truc payant, mais pour démarrer, c'est nickel. Pis bon, le plus important c'est surtout de BIEN remplir l'état des lieux, photos ou pas photos hein !

Hermione37 :

Ok, si je récapitule pour que ce soit clair pour tout le monde (et pour moi aussi, soyons honnêtes 😅) : * Faut penser à l'emplacement (merci Seaglass 😉), mais aussi au type de location (vide ou meublé) et au régime fiscal (merci PosteFrontiere 🙏) * L'isolation c'est un plus (merci Garcia 👌), et faut se renseigner sur les aides. * Côté déco, on privilégie le pratique et le durable (merci Zantop 👍), avec une peinture lessivable et des LED (merci Ibn Battuta26 💡) * Et on n'oublie pas l'état des lieux d'entrée hyper précis (merci PosteFrontiere et Zantop une fois de plus 🤓) avec l'application Homepad suggérée 😉. Ai-je bien tout compris ? 😇

Zantop :

Si tu veux vraiment optimiser ton cashflow, pense à l'ameublement. IKEA c'est pas mal pour commencer, mais il y a des alternatives qui peuvent te permettre de te démarquer et d'attirer un public plus exigeant, et surtout, valoriser ton bien. Je pense aux ventes aux enchères (Drouot, etc.) où tu peux trouver du mobilier de qualité à des prix intéressants. Ca donne un cachet supplémentaire à l'appart et tu peux le louer plus cher. C'est un investissement qui peut rapporter gros sur le long terme. Et si tu as un peu de talent, tu peux même retaper des meubles anciens pour leur donner un coup de jeune, c'est une manière de faire des économies et de personnaliser ton bien.

Anemoia :

Zantop, les enchères, c'est une super idée pour dénicher des pépites ✨, mais faut vraiment avoir le temps et l'œil ! Manuela (oui, Hermione37, c'est toi 😉), avec ses hobbies comme le kayak et le tennis, elle va peut-être préférer des solutions plus rapides et moins chronophages. 🤔 Cela dit, retaper des meubles, ça peut être sympa si elle a un peu de temps et l'âme d'une artiste ! 🎨

Garcia :

Pour complèter tout ça, et parce que personne n'en a parlé, pensez à l'assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) ! 🛡️ Ça coûte un peu, mais ça vous protège en cas de défaut de paiement du locataire. C'est un filet de sécurité non négligeable, surtout si vous avez un crédit sur le dos. 👍 Et autre truc, si vous faites des travaux, gardez bien toutes les factures. Ça peut servir pour la déclaration d'impôts et amortir certaines dépenses. 🧾

Quelles seraient vos astuces pour transformer un bien immobilier acheté en une source de revenus locatifs efficace ?

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